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招行60亿拿地引发投资者激辩 赚到了还是浪费钱

9个月前发布来源:证券日报作者:证券日报

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上市银行买楼或拿地,是有钱任性还是眼光独到?

  近日,招商银行宣布竞得深圳市南山区深圳湾超级总部基地的商业服务用地使用权,总价款人民币59.5亿元。对于这笔金额接近60亿元的交易,有投资者高呼“赚到了”,也有投资者认为“浪费钱”。

  事实上,对于固定资产的偏爱似乎是上市银行的天性使然。毕竟,涉房贷款在银行的信贷业务体系中可以说是相当重要的一环。抛开买楼或拿地对于银行品牌贡献度的技术性讨论,单从财务数据来看,近年来上市银行购置房产或拿地,确实曾经多次成功抄底。

  招行60亿元拿地投资者激辩值不值

  早在去年6月28日,招商银行董事会就以全票赞成审议通过了《关于在深圳市购建“招商银行全球总部大厦”的议案》,同意授权经营班子组织参加深圳湾超级总部基地的DU03-04、03-05两个地块投标,以及推进后续的“招商银行全球总部大厦”建成落实相关事宜。鉴于参加投标事项涉及招商银行临时性商业秘密,根据《上海证券交易所上市公司信息披露暂缓与豁免业务指引》的相关规定,该行履行了内部登记审核等相关暂缓披露程序。去年12月26日,招商银行竞得深圳市南山区深圳湾超级总部基地的商业服务用地使用权,土地面积为35576.01平方米,计容积率建筑面积309000平方米,总价款人民币59.5亿元。

  招商银行的公告可谓融合了“银行+拿地”的双项财经关键词,因此也获得了散户股东的关注。在某股吧,署名为“招商银行资讯”的网友(或者是招商银行的相关工作人员)发布了3条有关招商银行拿地的公告以及新闻,获得了接近25000次点击阅读,另外,署名为“财经评论”的网友也发布了1条相关信息,并获得逾11300次点击。

  投资者就此话题在股吧中的留言也明显分成了两派。在反对派的算法中,接近60亿元换回30年土地使用权,每年本金约为2亿元,利息若干,再加上大致30多万平方米建筑面积所需要的建安费,相当于每年至少3亿元的租金;此外,有投资者觉得不如在前海拿地,也有投资者质疑“银行的牌照到底是金融的还是地产的”,“建哪里都一样,花这么多钱就是浪费”。

  支持派则认为,如果盖成10层的高楼,楼面地价才折合不到2万元/平米,“划算”,“赚大了”、“很便宜了”。

  其实,在招商银行来看,“购买该地块土地使用权将满足本公司的实际需求,有利于本公司长远发展,也符合本公司及股东的整体利益,对本公司财务状况不构成重大影响”。

  从机构分析师的态度来看,或许是因为该笔交易未构成重大资产重组,也不存在重大法律障碍,该项事宜甚至几乎没有激发机构分析师发表研报看多或者看空的热情。

  上市银行买楼眼光精准多次在底部入手

  据《证券日报》记者独家统计,截至去年中期,上市银行的自有“涉房固定资产”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修)净值约为5500亿元。

  有数据显示,2007年当时的16家A股上市银行(不包含去年新上市银行)固定资产约为3600亿元,2008年约为4200亿元,2009年合计超过4700亿元,2010年合计约5100亿元,2011年接近5700亿元,2012年逾5800亿元。从增量来看(不考虑折旧因素),2008年增速约为17%,2009年增速接近13%,2010年增速超过8%;2011年增速超过11%;2012年增速不足3%。此后,上市银行固定资产增长幅度逐渐收窄,由于折旧因素影响,固定资产余额净值甚至显示“负增长”。

  从上述数据来看,上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年,这两年恰逢国际金融危机,房价出现过一轮大幅下降。而2010年随着我国经济率先复苏,房价也曾短暂出现报复性反弹。此后宏观调控逐步收紧,到2011年年底包括北京在内的多个一线城市房价出现下降,而上市银行购置固定资产数量也相对较高。2012年之后房价呈现上涨,上市银行买楼的整体意愿也明显下降。

  上市银行也是“刚需” 对资本充足率影响不大

  对于上市银行来说,买楼绝大多数都是为了自用,或者可以理解为“另类刚需”。

  招商银行的公告明确了拿地盖楼自用的目的,其他银行的考虑也想差不多。

  “其实,开始买楼的时候也有些犹豫,不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所,且金融街的好位置也有限,就拍板买下该商业房产”,某上市银行时任高层曾对记者表示,“当时确实没想到,几年以后回头一看,房价已经翻了数倍,不过由于房子是自用,并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”。

  部分投资者之所以特别关注上市银行买楼或拿地,主要是担心对于其资本充足率和资本金的影响,也就是说,担心银行花钱后资本充足率不足并进行再融资。不过,从数据分析来看,买楼或拿地对于相关银行影响并不算太大。

  2012年,某总部位于南方的股份制银行曾宣布共计斥资约70亿元买楼(包含其分行购置办公用房的费用),且当时遭遇了来自私募基金的反对。某私募基金负责人提议用购置办公用房的资金来回购股票。不过,在该银行当年8月份召开的股东大会上,购置办公大楼的相关议案均获得高比例赞成票并表决通过。

  此外,该行当时曾经测算了买楼对于资本充足率的影响,预计影响幅度为0.05个百分点,对年度净利润影响更是极小。

  上市银行过往的买楼战绩,实际上不仅没有拖累业绩,反而是埋下了富矿。据《证券日报》记者独家测算,截至去年中期,上市银行的5500亿元“涉房固定资产”(原值接近8000亿元),即使按照保守的估计,真实市价也达到4万亿元,如果估价再大胆一点,则账外隐藏的“私房钱”可能超过6万亿元。如果说6万亿元的天文数字比较抽象,那么可以选取上市银行2015年合计的净利润来进行对比,后者仅为不足1.3万亿元。


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