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碧桂园首个长租公寓亮相:前期不亏即赚

2个月前发布来源:经济观察网作者:谢敏敏

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经过数月的推进,目前碧桂园上海区域在宝山、嘉定、虹桥等地均有长租公寓项目陆续落地

  如无意外,碧桂园(02007.HK)的第一个长租公寓项目将于今年底在上海亮相。

  操盘团队是碧桂园集团上海区域公司。目前碧桂园旗下有多个区域公司在推进长租公寓业务,但上海区域的成绩走在了前面。此前,上海区域宣布成立长租公寓管理部,着手搭建组织架构,上海区域客户关系总监蔡红梅担任长租公寓业务负责人。

  经过数月的推进,目前碧桂园上海区域在宝山、嘉定、虹桥等地均有长租公寓项目陆续落地。“有的在做前期的装修,有的在前期定位阶段,希望今年年底至少推出来一个。我们是在地产平台逐步孵化这个业务,所有人都在为它服务。”碧桂园集团上海区域总裁高斌对经济观察报记者说。

  以上海区域为首的区域公司在一线城市试水长租公寓业务的背后,是碧桂园集团进军该类业务的新尝试。在今年8月底举行的中期业绩发布会上,碧桂园集团总裁莫斌就透露,碧桂园目前已围绕一线城市区域,在不同的组织架构里设立了长租事业部。他还强调,碧桂园会积极介入租赁市场,同时也希望在政策的支持下,长租业务可成为公司业绩发展的一个新的增长点:“因为不是每一个城市的租赁市场都是一样的,我们根据市场的特点总结出适合当地的租赁市场计划。”

  但是高斌坦承,集团对长租公寓业务目前还是保持一种探索的态度:“对于运营模式、盈利模式、系统性的平台规划都在构思之中。”

  碧桂园的第一个长租公寓,是上海西虹桥项目。在该项目之前,高斌带队看过诸多一线城市的长租公寓项目:“尤其是到深圳看了一个项目,我说如果我住在这会生病,太拥挤了,一个屋子仅限于一张床,然后一张桌子还在床下面。一个房间应该就是你的家,应该有休息区、工作区等。”

  基于保证品质和舒适度的考虑,西虹桥项目的套内面积约为30平方米,加上公摊面积共计40平方米,设置了4个公共区域,包括休息区、工作区、厨房卫浴和晾晒区等。该项目约有400间房源,一二楼均配置了公共服务空间,还专门设计了一个400米的环形跑道。由于项目距离虹桥枢纽站仅1500米距离,定位面向上海虹桥区域的上班族白领,高斌团队还考虑将来接入社会资源从而解决短距离的交通接驳问题。

  高斌表示,目前碧桂园在长租公寓领域还处于前期业务培育的阶段,他给团队的考核指标是:不亏钱就是赚的。至于出租率,他要求是开业至少出租8成房源,理想状态则是维持在9成到9.5成,尽量减少一些房源的浪费,从而压缩成本。

  除了碧桂园,万科、龙湖等大型房企此前都纷纷涉足长租公寓领域。从大环境看,现阶段房企做长租公寓均处于纯粹投入阶段,距离盈利还有一段遥远的距离。

  高斌算了一笔账:如果房企是租赁其他物业进行改造后再对外出租,一般租赁期限是15年,一套公寓的面积是40平方米,考虑租过来的成本,如果是3块钱一天,这套公寓一个月租赁成本是3600元,然后加上装修、折旧、人工、平台管理等成本,一套单位装出来大概花费6万多元,在前五年或者前十年,平均一年开销1万元,一个月又差不多要增加1000元的成本,所以一个40平方米的单位,每个月正常的开支大概为5400元左右。而这个数字,差不多和市面上很多长租公寓的最低租金水平持平。“到目前为止基本上大家的项目都是处于平价状态,相对来说没有太高的盈利,因为这块业务是新的,我们也在慢慢摸索。”高斌说。

  如果企业选择出租自持物业,成本将会更高。“比如青浦的地价3万多,建造起来后开发成本4万多。如果是租出去的话,每个月也就能出租两三千块钱。如果是做60平方米公寓,开发成本将近300万元,一年的财务成本对应要24万元,一个月的成本是2万块,实际上你只能租2000块,成本和回报差了10倍,这个是商业模式上的一个悖论。”高斌表示,尽管如此,碧桂园获取长租公寓的方式是多元化的,除了租赁外面的物业,对其进行改造后再对外出租,还会考虑自持物业租赁、合作等模式。

  尽管短期内盈利的可能性较小,高斌仍然认为,房企做长租公寓的优势巨大:“和一些品牌运营商平台最大的不同是,地产公司的资金实力雄厚,毕竟是租的不是买的,一个月花个五六百万的租金,这个一般的开发商还是能够承受得了的,但是对于像我们市场上经常能见到的品牌类公司,他可能就支撑不了,可能就会卖一部分股权。此外,房企在产品营造方面的专业度、对于成本的控制和集采优势都十分明显。”

  对于房企来说,另外一个痛点是寻找房源。“因为城市空间是相对有限的,这块的房源开拓还是很紧张的,毕竟你需要那么大的规模和合适的位置,而且一租就要好多年。”高斌说。


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